Ошибка №1: Не выяснили ключевые условия проекта на старте

В случае с новостройками на этапе предварительного бронирования, особенно важно понимать: все ли разрешительные документы уже получены, когда планируется подписание договора, на каком этапе будет доступна ипотека, и как застройщик оформляет ваши вложения до официального старта продаж.

Проблемы возникают, когда покупатель доверяет словам, а не проверяет детали.

История:
Покупатель внес деньги за бронирование квартиры в жилом комплексе, который ещё не получил разрешение на строительство. Продажи велись по внутреннему договору, недобросовестный застройщик мог скрытно продавать жилье по особым условиям. Через несколько месяцев старт отложили — проект дорабатывали, а вернуть деньги оказалось непросто.

Что уточнить:

• Есть ли у проекта разрешение на строительство (официальное разрешение от акимата — его наличие подтверждает легальность проекта)
• В какой форме оформляются ваши вложения — до подписания ДДУ или договора купли-продажи
• Кто принимает оплату: юрлицо с лицензией или агентство недвижимости
• На каком этапе проект выходит на рынок недвижимости официально
• Есть ли правовая схема, при которой вы защищены — например, участие через эскроу-счета, официальный ДДУ, или регистрация в реестре прав на недвижимость

Совет:
Если проект вам нравится, но разрешительные документы ещё не готовы, уточните, как можно подтвердить свой интерес без риска. Это может быть:

• Бесплатная бронь — предварительная фиксация квартиры в системе продаж без внесения денежных средств
• Письмо о намерениях — документ, подтверждающий интерес, направляется застройщику или агентству, не имеет юридической силы, но фиксирует взаимные ожидания
• Поэтапное сопровождение юристом — когда юрист проверяет документы проекта и сопровождает сделку на каждом этапе, включая проверку правоустанавливающих документов, договоров и фактической передачи жилья

Ошибка №2: Не учли реальные расходы

Цена квартиры — это не вся сумма. К стоимости добавляются ремонт, оформление, мебель, техника, парковка, переезд, а в случае ипотеки — комиссии и страховки.

Пример:
Семья купила квартиру по акции. Цена была ниже рыночной, но без отделки. Ремонт занял три месяца и потребовал почти треть от бюджета — нивелировав первоначальную экономию.

Что учесть заранее:

• Оформление сделки — сюда входит регистрация договора, нотариальные услуги, государственные пошлины за регистрацию прав собственности
• В каком виде передаётся квартира: черновая отделка (без стяжки, штукатурки, с черновыми коммуникациями) или чистовая (со стяжкой, окрашенными стенами, сантехникой, иногда — кухонной мебелью и плиткой в санузле)
• Мебель, техника, освещение
• Парковочные места, кладовые
• Банковские комиссии, страхование жизни и недвижимости (для ипотеки)
• Переезд, временное жильё, услуги дизайнеров

Совет:
Составьте подробную смету заранее. Лучше переоценить, чем остаться с «голыми стенами» и без средств на обустройство.

Ошибка №3: Выбрали квартиру, не разобравшись в районе

Первое впечатление может быть обманчивым: шоурум впечатлил, менеджер обаятелен, вкусная цена «только сегодня». Но ключевое — не только квартира, а район, транспортная доступность, инфраструктура и ритм жизни вокруг вашего будущего ЖК.

Возможно, вы не заметите сразу:

• что утром из двора трудно выехать,
• что рядом нет ни школы, ни супермаркета,
• что в соседнем доме периодически отключают воду,
• что район страдает от перебоев с электричеством,
• а в зимний период здесь особенно ощущается смог

История:
Покупательница приобрела квартиру по выгодной цене в новом ЖК. После переезда выяснилось: ближайший магазин — в 15 минутах пешком, школы нет, а дорога до работы по утрам занимает час из-за пробок.

На что обратить внимание:

• Удобные выезды и доступ к основным магистралям
• Наличие школ, детских садов, магазинов, аптек
• Безопасность и освещённость в тёмное время суток
• Уровень шума, запахи, близость промышленных зон
• Планируемые стройки рядом и развитие инфраструктуры

Совет:
Приезжайте в район в разное время суток: утром, днём и вечером. Поговорите с местными жителями, посмотрите отзывы на форумах и картах 2GIS, Google и Яндекс. 

Ошибка №4: Не проверили репутацию застройщика

Даже если у жилого комплекса красивый сайт, эффектный шоурум (пример готовых квартир) и активные соцсети — это не всегда говорит о надёжности застройщика. Репутация компании — это не только сдача в срок, но и наличие качественных стройматериалов, соблюдение строительных норм и правил и т.п., наличие подключённых коммуникаций (вода, газ, электричество, канализация, инженерные сети) и имеется ли обслуживающий сервис от застройщика после сдачи объекта или насколько качественно справляется с уходом за ЖК управляющая компания.

Пример:
Покупатель-инвестор вложился в проект, активно продвигаемый в соцсетях. Через год стройка остановилась — у компании не было действующей лицензии. Начались суды, заморозка строительства, конфликт с дольщиками.

Что проверить:

• История предыдущих объектов застройщика и сроки их сдачи
• Наличие разрешений и лицензий строительной компании
• Имели ли место судебные иски, долги, банкротства
• Отзывы реальных жильцов — на форумах или в социальных сетях

Полезные ресурсы:

• eGov.kz — лицензии, информация о юрлице
• сайт Судебный кабинет — дела по юридическому лицу застройщика
• Порталы о недвижимости (krisha.kz, kn.kz), Telegram-чаты, группы жильцов на Facebook и WhatsApp, по названию ЖК

Ошибка №5: Приняли решение только из-за привлекательной цены

Акции, скидки и бонусы — это способ сэкономить бюджет для последующего ремонта. Но если решение о покупке принимается только потому, что «сейчас дёшево» — высок риск разочарования. Цена важна, но не важнее ваших реальных целей и приоритетов.

История:
Покупатель искал жильё для жизни, но поддался на акцию — и приобрёл квартиру в комплексе по очень низкой цене. Уже после заселения понял: дом построен из некачественных материалов, в зимний период в квартире холодно, шумоизоляция отсутствует, а в подъезде пыль и сырость. Экономия обернулась постоянными тратами и разочарованием.

Что поможет:

• Определите цель покупки: для жизни, аренды, инвестиций
• Сформулируйте критерии до визита в отдел продаж — например, район, этажность, инфраструктура, наличие отделки, сроки сдачи
• Посмотрите минимум 3–5 вариантов жилых комплексов
• Не торопитесь — дайте себе день-два на раздумья

Совет:
План — ваш лучший помощник. Когда вы понимаете, что ищете, даже выгодное предложение оценивается трезво: подходит ли оно вам, или просто выглядит заманчиво.

Вместо вывода

Ошибки при покупке квартиры приводят к долгосрочному дискомфорту, финансовым потерям и стрессу. Однако их можно избежать, если подходить к выбору ответственно и взвешенно. Если вы не уверены, что сможете учесть все детали — обратитесь к специалистам.

В Галерее Новостроек мы сопровождаем клиентов на всех этапах сделки: от помощи в подборе проекта под ваши задачи до юридической проверки документов, подписания договора и получения ключей.

Мы берём на себя самое сложное, чтобы ваша покупка стала не испытанием, а началом спокойной, красивой и уверенной жизни в новой квартире.