Ипотечные программы 2026 года и рост порога пенсионных накоплений: Практический Гид для покупателей жилья

Ипотека в 2026 году: почему ошибка в выборе программы стоит времени и денег

В 2026 году ипотека перестала быть формальностью. Льготных программ стало меньше, лимиты — жёстче, а конкуренция за них — выше. Сценарий «прийти в банк и взять ипотеку» больше не работает. Сегодня ипотека — это выбор между несколькими ограниченными инструментами, где ошибка означает отказ, потерю месяцев или ухудшение условий.

Универсальных программ для всех почти не осталось. Каждая ипотека рассчитана на конкретную жизненную ситуацию: возраст, состав семьи, регион, наличие накоплений и пенсионных средств. Именно поэтому перед подачей заявки важно разобраться, какая программа реально подходит, а не ориентироваться только на ставку.

Новый подход к ипотеке в 2026 году

В 2026 году банки и государственные операторы оценивают заёмщика комплексно. Значение имеют не только доходы, но и структура расходов, срок кредита, первоначальный взнос и запас финансовой устойчивости.

Проще говоря:

• большой первоначальный взнос снижает риск для банка
• короткий срок кредита улучшает условия
• подтверждённые накопления повышают вероятность одобрения

В результате два покупателя с одинаковой зарплатой могут получить разные решения. Ипотека стала конкурсом профилей, а не стандартной услугой.

Основные ипотечные программы 2026 года

7-20-25

Условия: ставка 7%, первоначальный взнос от 20%, срок до 25 лет, только первичное жильё.
Суммы: до 30 млн тг — Алматы и Астана, до 25 млн тг — Караганда, до 20 млн тг — другие регионы.
Что важно: 5 января 2026 года выделен новый транш 25 млрд тенге.
Кому подходит: семьям и покупателям, приобретающим жильё самостоятельно, с подтверждённым доходом и готовым первоначальным взносом. Условия не изменились по сравнению с 2025 годом, но конкуренция за лимиты высокая.

«Наурыз»

Условия: ставка 9% (7% — для отдельных категорий), первоначальный взнос от 10% при чистовой отделке и от 20% при черновой, срок до 19 лет.
Суммы: до 36 млн тг — в Алматы и Астане, до 30 млн тг — в регионах.
Кому подходит: семьям и гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и готовым подстраивать сделку под условия программы.

«Наурыз жұмыскер»

Условия: аналогичны программе «Наурыз».
Кому подходит: официально трудоустроенным работникам промышленности, транспорта, энергетики, сельского хозяйства и других приоритетных отраслей.

«Нурлы жер»

Условия: льготное кредитование в рамках государственных жилищных программ, параметры зависят от региона и категории заёмщика.
Кому подходит: семьям и гражданам, участвующим в государственных программах обеспечения жильём.

Женская ипотека «Умай»

Условия: ставка стартует выше рыночной, с возможностью понижения; первоначальный взнос — от 15–20%; срок до 25 лет.
Особенность: поддержка женщин-покупательниц.
Кому подходит: женщинам, особенно при первом использовании льгот.

«Зелёная ипотека»

Условия: ставка около 12,5% с возможным снижением до 3,5–5%; срок до 25 лет.
Кому подходит: покупателям энергоэффективного жилья.

«Свой дом»

Условия: ипотека на покупку или строительство индивидуального жилья, условия зависят от региона и банка.
Кому подходит: покупателям, рассматривающим частные дома или строительство.

«Шығыс шақырады»

Условия: ставка 5%, первоначальный взнос от 10%, срок до 25 лет, сумма до 20 млн тг.
Особенность: действует только в Восточно-Казахстанской области.
Кому подходит: покупателям, планирующим покупку жилья в ВКО и готовым к региональной привязке.

Банковская и рыночная ипотека

Используется, если заёмщик не подходит под госпрограммы или планирует рефинансирование в будущем. Подходит покупателям с крупным первоначальным взносом.

Рост порога достаточности ЕНПФ: что это значит для покупателей

С января 2026 года порог достаточности пенсионных накоплений вырос. Это означает, что на счёте ЕНПФ должна оставаться большая несгораемая сумма, а использовать пенсионные средства для ипотеки стало сложнее.

Примеры изменений:

• 30 лет: было ~4,6 млн тг → стало ~5,1 млн тг
• 40 лет: было ~6,1 млн тг → стало ~6,7 млн тг
• 50 лет: было ~7,9 млн тг → стало ~8,6 млн тг

Практически это означает следующее:

• если раньше пенсионных средств хватало на первоначальный взнос — теперь может не хватать
• часть привычных сценариев покупки закрылась
• чтобы снова использовать излишки, накопления нужно дополнительно пополнять до нового порога

Как использовать пенсионные накопления через БВУ

Пенсионные средства можно направлять не только напрямую, но и через банки второго уровня. На примере Отбасы банка схема выглядит так:

• проверка порога достаточности по возрасту
• перевод излишков пенсионных накоплений в банк
• использование средств для первоначального взноса или частичного погашения ипотеки
• возможность направлять излишки на оплату части ежемесячных платежей

На сайте банка доступны калькуляторы по возрасту и порогам, а также подробные инструкции.

Жилищный депозит в БВУ: обязательный инструмент

Для участия в большинстве льготных программ требуется открытие жилищного депозита. На примере Отбасы банка депозит даёт:

• право на получение госпремии
• накопление баллов для льготной ипотеки
• доступ к минимальным ставкам — от 3,5%
• возможность использовать пенсионные накопления

Открывать депозит имеет смысл заранее — даже за несколько лет до покупки.

Консультации и работа с банком

Многие вопросы невозможно решить дистанционно. Практика показывает:

• консультации часто требуют личных визитов
• информация может дополняться при повторных встречах
• условия и график платежей нужно читать внимательно
• важно задавать максимум вопросов до подписания документов

Созаёмщики и кредитная история

Кредитная история напрямую влияет на одобрение и условия. Просрочки, высокая долговая нагрузка и ошибки в данных ухудшают решение банка.

Созаёмщик может помочь снизить риски и повысить шансы на одобрение. Им может стать супруг, близкий родственник или иной человек с доходом. В дальнейшем созаёмщика можно вывести из обязательств при выполнении условий банка.

Финал: что делать перед покупкой жилья в 2026 году

• выбрать подходящую ипотечную программу
• открыть жилищный депозит заранее
• проверить пенсионные накопления
• оценить необходимость созаёмщика
• подготовиться к визитам в банк

Ипотека в 2026 году требует стратегии. Подготовка заранее экономит время, деньги и нервы.