Покупка на старте продаж VS ближе к сдаче: плюсы и минусы каждого этапа

На рынке закрепилась простая логика: чем раньше купил — тем выгоднее. На практике всё сложнее. Покупка на старте продаж может принести до +30% к стоимости, а может обернуться длительным ожиданием и повышенными рисками. Покупка ближе к сдаче даёт больше спокойствия, но почти всегда по более высокой цене, когда инвестиционный потенциал уже ограничен.

Главная ошибка покупателей — выбирать этап, не определив цель. Квартира для жизни, инвестиция и перепродажа — это разные сценарии с разной логикой принятия решений. Ниже — практический разбор каждого этапа.

1. Покупка квартиры на старте продаж

Плюсы покупки на старте продаж:

+ Минимальная цена

На старте застройщик предлагает самую низкую стоимость, формируя спрос.

На примере проектов уровня ЖК ГН разница между ценой на старте и стоимостью квартиры перед сдачей в среднем составляет 25–35%. Покупатель фиксирует цену на раннем этапе и выигрывает на росте стоимости без дополнительных вложений. Часто дополнительно доступны рассрочки, что снижает разовую нагрузку на бюджет.

+ Широкий выбор планировок

На старте доступен полный пул квартир:

• выбор этажей;
• стороны света;
• виды во двор или на открытую панораму;
• наиболее ликвидные форматы.

Пример: покупатель выбирает квартиру с окнами во двор и правильной геометрией комнат. Ближе к сдаче такие варианты, как правило, уже распроданы, остаются угловые или компромиссные решения.

+ Инвестиционный потенциал

Старт продаж подходит для перепродажи или выхода в аренду после сдачи дома.

Типичный сценарий: покупка на этапе котлована → рост цены в процессе строительства → продажа перед выдачей ключей. Потенциальная доходность — 15–30%, при удачном проекте и выше.

Минусы и риски старта продаж:

- Длительное ожидание

Квартира покупается «на будущее». Заселение возможно через 1,5–2 года, что требует запаса по времени и альтернативного жилья.

- Риски сроков

Даже у стабильных застройщиков возможны переносы. При выборе малоизвестной компании риски возрастают.

- Меньше наглядности

Покупка происходит по рендерам и планам.

Пример: покупателю сложно заранее оценить реальный вид из окна, плотность застройки и итоговый формат двора.

3 типичные ошибки покупателей при выборе этапа

• Покупка на старте «для жизни» без альтернативного жилья и финансового резерва;
• Покупка ближе к сдаче «как инвестиции», когда рост цены уже исчерпан;
• Вход на старте без анализа застройщика, его предыдущих проектов и финансовой модели.

2. Покупка квартиры ближе к сдаче дома

Плюсы покупки на высокой стадии готовности:

+ Минимальные риски

Дом построен, результат виден, сроки выдачи ключей понятны.

+ Понимание конечного продукта

Можно оценить подъезды, двор, благоустройство и окружение.

Пример: покупатель видит реальную организацию парковок, детских площадок и плотность застройки, а не визуализацию.

+ Быстрое заселение или аренда

Подходит тем, кому жильё нужно «здесь и сейчас» — для проживания или немедленного выхода в аренду.

Минусы покупки ближе к сдаче:

- Более высокая цена

К моменту сдачи стоимость квартиры может быть выше стартовой на 30–40%.

- Ограниченный выбор

Чаще остаются менее ликвидные этажи и планировки.

- Меньше инвестиционной доходности

Потенциал роста цены практически исчерпан.

3. Какой этап выбрать: практический разбор

Для жизни — чаще выгоднее покупка ближе к сдаче: меньше рисков, понятный результат, быстрое заселение.

Для инвестиций — чаще выбирают старт продаж: низкая цена входа и рост стоимости в процессе строительства.

Для перепродажи — критичны цена входа и ликвидность планировки. Ошибка в выборе формата способна полностью нивелировать прибыль.

Универсального решения не существует — работает только сценарный подход.

Практический алгоритм выбора этапа покупки

• Чётко сформулируйте цель: жизнь, инвестиции или перепродажа
• Определите срок: когда квартира действительно понадобится
• Рассчитайте бюджет с учётом ожидания и альтернативных сценариев
• Оцените надёжность застройщика и ликвидность планировки
• Сравните не цену за м², а итоговый финансовый результат

Завершение

Выбор этапа покупки — это не угадывание рынка и не ставка на удачу, а расчёт. Практика показывает, что консультация со специалистом на этапе выбора стратегии покупки помогает избежать самых дорогих ошибок — неправильного тайминга и неудачной планировки — и принять взвешенное решение, соответствующее реальным целям покупателя.