Вторичка vs Первичка: как изменился рынок за 5 лет и что выгоднее покупать
За последние пять лет рынок жилья в Казахстане пережил заметные изменения. Изменялось соотношение спроса между новостройками и готовыми квартирами, появлялись новые ипотечные программы и меры поддержки. Покупатель сегодня выбирает не только площадь и район — он оценивает скорость покупки, перспективу роста цен и общий финансовый результат.
26
5 мин
5 Dec 2025
Чтобы понять, какой формат жилья выгоднее в 2025 году и к чему готовиться в 2026-м, важно посмотреть на динамику цен и особенности каждого сегмента.
Первичный рынок — это жильё, которое продаётся у застройщика. Это может быть строящийся дом или дом, только что введённый в эксплуатацию. Сделки проходят по договорам долевого участия или другим механизмам, установленным законодательством. Застройщик отвечает за строительство и ввод дома в эксплуатацию.
Вторичный рынок — это жильё, которое уже имеет владельца. Это готовые квартиры, где проживали предыдущие собственники или где никто ещё не жил, но объект продаётся не застройщиком. Такой рынок характеризуется сформированной инфраструктурой, состоявшейся средой и кругом соседей.
Разница простая: первичка предлагает новую оболочку и долгосрочный потенциал, вторичка — конкретный результат и готовность к заселению сегодня.
С 2020 года динамика рынка демонстрировала разнонаправленные этапы.
2020–2021 годы.
В период льготных программ и возможности использовать пенсионные накопления спрос на жильё усилился. По данным аналитических материалов Colliers и Informburo, этот период стал моментом активного роста цен. Новостройки дорожали быстрее из-за притока покупателей и увеличения объёмов строительства. Вторичный рынок тоже рос, но более умеренно.
2022 год.
Этот год стал пиковым в плане изменения цен. Рост стоимости квадратного метра стал резким, особенно в крупных городах. Спрос был высоким, и первичный рынок показывал самые активные результаты.
2023 год.
Началось охлаждение. Спрос стал распределяться осторожнее: часть покупателям было выгоднее искать готовое жильё, часть — выбирать проекты с акциями или более долгими сроками оплаты. Вторичный рынок ощущал давление: в некоторых сегментах наблюдалась стагнация, а в отдельных районах — снижение стоимости.
2024 год.
Рынок стабилизировался. Темпы роста стоимости первички снизились. Вторичка в ряде случаев стала более доступной при сопоставимых параметрах — когда речь шла о районах с уже сложившейся инфраструктурой.
2025 год.
В этот период стало заметно поведение застройщиков: скидки, индивидуальные условия, рассрочки и акции. Эти инструменты стали ключевыми, особенно в условиях снижения активности покупателей. При этом новостройки сохранили ценовой разрыв относительно вторички: средний квадратный метр оставался дороже, что отражает разницу в стадии готовности и состоянии объектов.
Таким образом, за пять лет первичка росла быстрее и чаще становилась драйвером изменения цен. Вторичка, наоборот, проявляла большую чувствительность к изменению спроса и банковских условий.
Изменение цен на первичном рынке жилья Алматы
Источник: Colliers Kazakhstan (с 2020 по 2024 гг)
Изменение цен на вторичном рынке жилья Алматы
Источник: Colliers Kazakhstan (с 2020 по 2024 гг)
За пять лет базовые плюсы и минусы каждого сегмента остались понятными, но их влияние стало заметнее.
Преимущества первичного рынка
Преимущества вторичного рынка
По данным аналитических материалов Krisha.kz, покупатели часто выбирают вторичные объекты для жизни здесь и сейчас, а первичку — для долгосрочного владения или постепенного роста капитализации.
Материалы Inform.kz показывают, что универсального ответа нет. Решение зависит от цели.
Аналитика inbusiness.kz описывает предстоящее состояние рынка как «затишье перед бурей». Эксперты обращают внимание на возможные изменения в налоговой сфере и влиянии себестоимости строительства.
Для первичного рынка это может означать рост стоимости из-за подорожания материалов или изменения статуса налоговых льгот. Для вторичного рынка ценовая динамика зависит от доступности ипотечных программ и уровня доходов населения. Спрос может перераспределяться между сегментами.
Важно учитывать: это не готовый сценарий, а набор факторов, которые формируют траекторию рынка. В 2026 году покупателям стоит внимательно смотреть на качество проектов, репутацию девелоперов, инфраструктуру районов и реальные финансовые возможности.
За период с 2020 по 2025 год рынок жилья изменялся неоднородно. Первичный сектор стал двигателем роста и источником новых форматов жилья, но зависел от строительной экономики и правил финансирования. Вторичный сектор показал гибкость и привязку к реальным потребностям людей, но не всегда давал потенциал роста стоимости.
Выбор формата зависит от целей:
Галерея Новостроек помогает подобрать проекты от разных застройщиков, сравнить условия, изучить планировки и понять, как менялись цены в выбранном районе. Сервис сопровождает покупателя на всех этапах сделки и помогает выбрать вариант, который соответствует личным целям и бюджету.
Что такое первичка и вторичка
Первичный рынок — это жильё, которое продаётся у застройщика. Это может быть строящийся дом или дом, только что введённый в эксплуатацию. Сделки проходят по договорам долевого участия или другим механизмам, установленным законодательством. Застройщик отвечает за строительство и ввод дома в эксплуатацию.
Вторичный рынок — это жильё, которое уже имеет владельца. Это готовые квартиры, где проживали предыдущие собственники или где никто ещё не жил, но объект продаётся не застройщиком. Такой рынок характеризуется сформированной инфраструктурой, состоявшейся средой и кругом соседей.
Разница простая: первичка предлагает новую оболочку и долгосрочный потенциал, вторичка — конкретный результат и готовность к заселению сегодня.
Как менялись цены на первичку и вторичку с 2020 по 2025 годы
С 2020 года динамика рынка демонстрировала разнонаправленные этапы.
2020–2021 годы.
В период льготных программ и возможности использовать пенсионные накопления спрос на жильё усилился. По данным аналитических материалов Colliers и Informburo, этот период стал моментом активного роста цен. Новостройки дорожали быстрее из-за притока покупателей и увеличения объёмов строительства. Вторичный рынок тоже рос, но более умеренно.
2022 год.
Этот год стал пиковым в плане изменения цен. Рост стоимости квадратного метра стал резким, особенно в крупных городах. Спрос был высоким, и первичный рынок показывал самые активные результаты.
2023 год.
Началось охлаждение. Спрос стал распределяться осторожнее: часть покупателям было выгоднее искать готовое жильё, часть — выбирать проекты с акциями или более долгими сроками оплаты. Вторичный рынок ощущал давление: в некоторых сегментах наблюдалась стагнация, а в отдельных районах — снижение стоимости.
2024 год.
Рынок стабилизировался. Темпы роста стоимости первички снизились. Вторичка в ряде случаев стала более доступной при сопоставимых параметрах — когда речь шла о районах с уже сложившейся инфраструктурой.
2025 год.
В этот период стало заметно поведение застройщиков: скидки, индивидуальные условия, рассрочки и акции. Эти инструменты стали ключевыми, особенно в условиях снижения активности покупателей. При этом новостройки сохранили ценовой разрыв относительно вторички: средний квадратный метр оставался дороже, что отражает разницу в стадии готовности и состоянии объектов.
Таким образом, за пять лет первичка росла быстрее и чаще становилась драйвером изменения цен. Вторичка, наоборот, проявляла большую чувствительность к изменению спроса и банковских условий.
Изменение цен на первичном рынке жилья Алматы
Источник: Colliers Kazakhstan (с 2020 по 2024 гг)
Изменение цен на вторичном рынке жилья Алматы
Источник: Colliers Kazakhstan (с 2020 по 2024 гг)
Преимущества и недостатки первички и вторички
За пять лет базовые плюсы и минусы каждого сегмента остались понятными, но их влияние стало заметнее.
Преимущества первичного рынка
- Современная архитектура и инженерные решения
- Новые планировки, благоустроенные дворы, продуманные общественные зоны
- Возможность покупать на этапе строительства, когда стоимость квадратного метра ниже
- Программы рассрочек и акции от застройщиков
Преимущества вторичного рынка
- Готовность жилья к заселению
- Сформированная инфраструктура: школы, сады, транспорт, коммерция
- Понятная социальная среда и соседи
- Возможность сдавать или жить сразу после покупки
По данным аналитических материалов Krisha.kz, покупатели часто выбирают вторичные объекты для жизни здесь и сейчас, а первичку — для долгосрочного владения или постепенного роста капитализации.
Что выгоднее покупать в 2025 году
Материалы Inform.kz показывают, что универсального ответа нет. Решение зависит от цели.
- Если цель — жить в конкретном районе уже сегодня, покупатели чаще выбирают вторичку. Готовый дом, развитая инфраструктура, предсказуемые расходы — всё это сокращает неопределённость.
- Если цель — капитализация и долгосрочное владение, внимание смещается к первичному рынку. Новостройки могут дешеветь на этапе котлована, но после сдачи часто прибавляют в цене. Кроме того, застройщики предлагают инструменты, которых нет на вторичке: рассрочки, индивидуальные скидки, бонусные метры или варианты оплаты.
- Если для аренды подход зависит от города. В одних локациях вторичка ближе к центру и деловой среде. В других — современные комплексы на первичке дают более устойчивый спрос со стороны молодых семей и специалистов.
Прогноз на 2026 год
Аналитика inbusiness.kz описывает предстоящее состояние рынка как «затишье перед бурей». Эксперты обращают внимание на возможные изменения в налоговой сфере и влиянии себестоимости строительства.
Для первичного рынка это может означать рост стоимости из-за подорожания материалов или изменения статуса налоговых льгот. Для вторичного рынка ценовая динамика зависит от доступности ипотечных программ и уровня доходов населения. Спрос может перераспределяться между сегментами.
Важно учитывать: это не готовый сценарий, а набор факторов, которые формируют траекторию рынка. В 2026 году покупателям стоит внимательно смотреть на качество проектов, репутацию девелоперов, инфраструктуру районов и реальные финансовые возможности.
Вывод
За период с 2020 по 2025 год рынок жилья изменялся неоднородно. Первичный сектор стал двигателем роста и источником новых форматов жилья, но зависел от строительной экономики и правил финансирования. Вторичный сектор показал гибкость и привязку к реальным потребностям людей, но не всегда давал потенциал роста стоимости.
Выбор формата зависит от целей:
- Если нужен готовый результат, вторичка даёт его быстрее
- Если важно долгосрочное вложение и возможность заранее зафиксировать стоимость — внимание стоит обратить на первичку
О покупке первичной недвижимости через Галерею Новостроек
Галерея Новостроек помогает подобрать проекты от разных застройщиков, сравнить условия, изучить планировки и понять, как менялись цены в выбранном районе. Сервис сопровождает покупателя на всех этапах сделки и помогает выбрать вариант, который соответствует личным целям и бюджету.
Понравилась статья?