Анализ цен на квартиры в 2026 году: в каком городе Казахстана выгоднее жилье

Рынок жилья Казахстана начал разделяться

Если в 2025 году недвижимость дорожала практически по всей стране одинаково, то в 2026-м рынок начал заметно перестраиваться. Первичный рынок продолжает расти за счет ипотеки и удорожания строительства, тогда как вторичка в крупнейших городах постепенно теряет темпы. Одновременно регионы начинают догонять мегаполисы по динамике цен.

На фоне ожидания снижения максимальной ипотечной ставки и высокой активности покупателей рынок переходит в новую фазу: теперь значение имеет уже не только цена квартиры, но и ее ликвидность, потенциал перепродажи и инвестиционная привлекательность.

Чем 2026 год отличается от 2025-го

Главное отличие нынешнего рынка — изменение структуры спроса.

В 2025 году цены росли в основном из-за ограниченного предложения и высокой активности покупателей в Алматы и Астане. В 2026-м драйверов стало больше:

• ипотечные программы;
• рост себестоимости строительства;
• ожидание дальнейшего подорожания;
• снижение максимальной ставки по ипотеке с июля 2026 года.

На этом фоне покупатели начали активнее выходить на сделки еще в первом полугодии, опасаясь нового витка роста цен.

При этом рынок перестал двигаться равномерно. Если в прошлом году дорожали практически все сегменты жилья, то сейчас картина стала значительно сложнее:

• первичка продолжает ускоряться;
• вторичка в части городов охлаждается;
• регионы показывают аномально высокий рост.

Именно это становится главной тенденцией рынка недвижимости Казахстана в 2026 году.

Что происходит с новостройками

По данным Applied Economics Research Centre (AERC), средняя стоимость жилья в Казахстане в апреле 2026 года продолжила расти. По сравнению с мартом цены увеличились на 0,6%, а относительно апреля 2025 года — на 15,1%.

Однако основным драйвером рынка сегодня остается именно первичный сегмент.

Средняя стоимость квадратного метра в новостройках достигла 587 158 тенге:

• +5,3% за месяц;
• +18,2% за год.

Для рынка это важный сигнал: первичка продолжает дорожать быстрее вторичного жилья. Главные причины — рост себестоимости строительства, высокая ипотечная активность и устойчивый спрос на современные жилые комплексы.

Дополнительно рынок поддерживает и активность самих застройщиков. Количество объявлений новостроек в апреле выросло сразу на 114% — с 436 до 932 объектов. Девелоперы продолжают активно выводить новые проекты, пока спрос сохраняется на высоком уровне.

Одновременно количество объявлений выросло сразу на 114% — с 436 до 932 объектов всего за месяц. Это говорит о том, что застройщики продолжают активно выводить новые проекты, пока спрос остается высоким.

Особенно быстро дорожает массовый сегмент:

• эконом-класс вырос на 23,7%;
• комфорт-класс — на 20,6%;
• бизнес-класс — на 16,2%.

Именно комфорт-сегмент сегодня становится основой рынка. Большинство ипотечных покупателей ориентируется на него, а застройщики адаптируют проекты под более рациональный спрос.

При этом элитное жилье стало единственным сегментом, где в апреле произошло снижение цен — минус 10,2% за месяц. Это один из первых признаков того, что инвестиционный ажиотаж в дорогом сегменте начинает постепенно ослабевать.

Вторичный рынок начал охлаждаться

Если первичка в 2026 году продолжает активно расти, то вторичный рынок показывает уже более неоднородную динамику.

Средняя стоимость введенного в эксплуатацию жилья по Казахстану достигла 538 294 тенге за квадратный метр:

• +7,2% за месяц;
• +16,2% за год.

При этом количество объявлений на вторичном рынке сократилось почти вдвое — с 775 до 379. Это говорит о сохраняющемся спросе даже при ограниченном предложении.

Самая интересная ситуация сейчас наблюдается в Алматы. Здесь вторичка практически сравнялась с новостройками:

• 859 179 тенге на вторичном рынке;
• 857 741 тенге на первичном.

Для рынка недвижимости это редкая ситуация. Покупатели готовы переплачивать даже за готовое жилье, лишь бы приобрести квартиру в городе с высокой ликвидностью и ограниченным земельным ресурсом. По сравнению с 2025 годом стоимость нового жилья в Алматы увеличилась на 18,1%, вторичного — на 8,7%.

Астана, наоборот, начинает постепенно терять темпы. Если новостройки в столице выросли на 27,4% за год, то вторичка прибавила всего 3,1%.

Это уже говорит о постепенном охлаждении инвестиционного спроса после нескольких лет активного роста.

Почему регионы начали резко дорожать

Одной из главных неожиданностей 2026 года стало стремительное удорожание жилья в регионах.

Рост цен на вторичном рынке:

• Кокшетау вырос на 53%;
• Тараз — на 45,5%;
• Актау — на 36,6%.

Причина — эффект низкой базы. Пока цены в Алматы и Астане достигали рекордных значений, региональные города долгое время оставались относительно недооцененными. В результате часть покупателей начала рассматривать регионы как более доступную альтернативу для жизни и инвестиций, что и подтолкнуло рост цен.

При этом самые дешевые новостройки сейчас находятся:

• в Актобе — около 293 тысяч тенге за м²;
• в Актау и Кокшетау — около 300 тысяч;
• в Уральске — около 325 тысяч тенге.

Отметим, низкая цена еще не означает высокую инвестиционную привлекательность. Региональные рынки уступают мегаполисам по ликвидности, скорости перепродажи и стабильности спроса.

Что будет с рынком дальше

Одним из главных драйверов рынка остается ипотека. В марте 2026 года объем ипотечных займов вырос сразу на 30,3% и достиг 160,1 млрд тенге.

Дополнительное влияние окажет снижение максимальной эффективной ставки по ипотеке с 25% до 20%, которое вступит в силу с 1 июля 2026 года.

С одной стороны, кредиты могут стать доступнее. С другой — банки, вероятнее всего, начнут значительно жестче оценивать заемщиков. Поэтому рынок постепенно переходит из стадии эмоциональных покупок в фазу более рационального выбора недвижимости.

Вероятнее всего, во втором полугодии 2026 года первичный рынок продолжит расти быстрее вторичного, а разрыв между мегаполисами и регионами станет еще заметнее.

В каком городе сегодня выгоднее покупать квартиру

Универсального ответа рынок уже не дает.

Алматы остается самым стабильным и ликвидным рынком страны, однако вход сюда становится все дороже.

Астана сохраняет высокий инвестиционный потенциал, но уже показывает признаки охлаждения, особенно на вторичном рынке.

Шымкент сегодня выглядит одним из самых перспективных городов для покупки квартиры «на рост»: цены здесь все еще значительно ниже Алматы, а потенциал развития сохраняется высоким.

Региональные центры предлагают самый доступный вход на рынок, однако уступают мегаполисам по ликвидности и скорости перепродажи. Поэтому выбор города для покупки квартиры сегодня во многом зависит от целей: для собственного проживания, инвестиций или сдачи в аренду, планируется ли переезд в будущем, а также от бюджета и ожиданий по дальнейшему росту стоимости жилья.

Если вас интересуют квартиры в Алматы и Шымкенте, эксперты рынка первичной недвижимости Галерея Новостроек помогут подобрать подходящий вариант среди новых жилых комплексов от надежных застройщиков.

Где искать выгодные предложения

Эксперты рынка первичной недвижимости Галерея Новостроек бесплатно консультируют по вопросам покупки квартиры в новостройках и помогают подобрать подходящий вариант среди более чем 30 жилых комплексов.

Компания предлагает:

• более 8000 квартир;
• более 500 планировок;
• помощь в оформлении ипотеки;
• подбор инвестиционно-привлекательных объектов;
• сопровождение сделки на всех этапах.

Горячие варианты доступны в разделе
Горячие предложения

Все актуальные проекты можно посмотреть здесь:
Каталог жилых комплексов

Также специалисты компании помогают с перепродажей квартир, приобретенных через Галерею Новостроек. Условия услуги можно уточнить во время консультации.