Базовая ставка и рынок недвижимости: как решение Нацбанка влияет на покупателей жилья

Базовая ставка — это ориентир, по которому банки определяют проценты по кредитам и депозитам. Когда базовая ставка выше, банкам дороже привлекать ресурсы — через рынок, депозиты или рефинансирование у регулятора. Поэтому они пересматривают проценты по ипотеке вверх.

Проще говоря — деньги становятся "дороже". И кредиты, и ипотека — вместе с ними. Часть семей уходит в «выжидание», и спрос остывает. А строительные компании расширяют акции и рассрочки, чтобы удержать интерес.

По данным Нацбанка, решение повысить ставку до 18 % годовых связано с ускорением инфляции и перегревом внутреннего спроса. Зачем её повышать? Чтобы сбить инфляционное давление и вернуть предсказуемость цен.

Глава Нацбанка Тимур Сулейменов так объяснил логику:

«Повышение ставки было необходимо, чтобы восстановить умеренно жёсткие денежно-кредитные условия и не допустить дальнейшего ускорения инфляции».

Повышение ставки — не паника, а инструмент для долгосрочной устойчивости экономики.

Когда Нацбанк повышает базовую ставку, кредиты для банков становятся дороже. Им приходится платить больше, чтобы привлечь деньги или занять их у регулятора.

Поэтому банки повышают проценты по ипотеке — и часть покупателей решает подождать с покупкой. Спрос снижается, а застройщики начинают подстраиваться: предлагают рассрочки, скидки и специальные программы, чтобы удержать интерес.

Сулейменов отдельно подчеркнул:

«Здесь прямого эффекта нет. Базовая ставка предполагает снижение инфляции в полном понимании и ее компонентов, в том числе стоимости квадратного метра. Поэтому по мере снижения общего уровня цен надеемся, что и цены на жилье тоже стабилизируются. Естественно, базовая ставка – это лишь один из инструментов. На жилищный рынок оказывает влияние огромное количество факторов спроса и предложения».

То есть ставка — это не «рубильник» цен, а настройка всей системы: она охлаждает избыточный спрос и влияет на рынок недвижимости.

Повышение базовой ставки быстро отражается на поведении и покупателей, и девелоперов:

• Ипотека дорожает. Банки стали тщательнее отбирать заёмщиков, ежемесячные платежи растут, семьи становятся осторожнее.
• Спрос замедляется. Люди сравнивают больше, решаются на покупку квартиры реже
• Застройщики адаптируются. Появляются рассрочки, скидки, акции и субсидированные ипотечные программы

Экономисты объясняют:

«Повышение базовой ставки было неизбежно… Важно было показать, что Нацбанк готов ужесточать денежно-кредитную политику».

Важная деталь регулирования — потолок ГЭСВ по ипотеке. Чтобы не «сломать» рыночные программы на фоне базовой 18%, регуляторы решили:

«Сохранить предельную годовую эффективную ставку вознаграждения (ГЭСВ) по ипотеке на уровне 25% до 1 июля 2026 года… Резкое снижение ГЭСВ могло бы привести к сокращению ипотечных программ».

Этот шаг оставляет банкам «зазор» для работы с риском и поддерживает доступность рыночной ипотеки — пусть и по более высоким ставкам.

Другими словами — рынок не падает, он остывает. Это не кризис, а перезагрузка. Аналитики называют этот этап «естественным балансом».

Когда ставки растут, возникает логичный вопрос — стоит ли подождать, «пока станет дешевле»?Единого ответа нет, но есть ориентиры:

• Смотрите на сам проект. Надёжный застройщик и хорошая локация важнее процентов
• Используйте рассрочки. Многие девелоперы предлагают беспроцентные схемы или гибкие графики
• Следите за акциями и субсидиями. Банки и застройщики запускают совместные программы с пониженной ставкой
• Фиксируйте цену на старте. Если условия комфортные — лучше закрепить их заранее
• Оценивайте нагрузку. Если платежи становятся слишком большими, сделку можно отложить — рынок не убежит
• Покупка квартиры — это не гонка за “самой низкой ценой”. Это поиск баланса между возможностями и качеством

Рынок недвижимости Казахстана уже проходил периоды роста и охлаждения. Сейчас — новая фаза адаптации. После всплеска цен и активных продаж 2023–2024 годов рынок стабилизируется.

Эксперты ожидают, что:

• темпы роста цен замедлятся
• предложение станет разнообразнее
• появится больше реальных скидок и гибких условий покупки

Ставка — инструмент против инфляции. Когда инфляционная картина улучшится, условия начнут смягчать — таков официальный вектор. 

Базовая ставка — не враг покупателя, а подсказка о том, как развивается экономика. Она помогает ориентироваться в циклах рынка: когда стоит подождать, а когда — действовать. Это фаза «осторожных денег»: кредиты обходятся дороже, а решения стоит принимать вдумчиво.

Сегодня рынок недвижимости Казахстана не в кризисе, а в стадии обновления:

• Покупатели стали внимательнее, застройщики — гибче, а решения — осознаннее.
• Жильё остаётся надёжным активом, просто подход к выбору стал умнее. Для покупателя это окно возможностей: зафиксировать понятные условия у надёжного девелопера или подождать, если финансовая нагрузка велика.

Главное — не искать идеальный момент, а принимать решения с пониманием и расчётом.