Квартира как инвестиция: желанный доход или страшные убытки?

Плюсы и минусы инвестиций в квартиру

Преимущества:

• Надёжность.

Недвижимость — это материальный актив. В отличие от акций или валюты, он не может обесцениться до нуля.

• Ликвидность.

Квартиру можно относительно быстро продать по рыночной цене — особенно в популярных районах или качественных проектах.

• Рост стоимости.

За последние 10 лет жильё в Казахстане дорожало в среднем на 5% в год, опережая инфляцию в стабильные периоды.

• Пассивный доход.

При сдаче в аренду можно рассчитывать на регулярные ежемесячные поступления.

• Понятность инструмента.

Недвижимость интуитивно понятна инвестору без глубоких знаний в финансах. Чтобы продать квартиру, достаточно разместить объявление и провести сделку. В отличие от ценных бумаг, здесь не нужно разбираться в компаниях, индексах, торговых платформах или рыночных колебаниях.

Ограничения:

• Высокий порог входа.

Полноценная квартира с ремонтом и техникой — это инвестиция порядка 40 млн ₸.

• Долгий срок окупаемости.

На возврат вложенных средств может уйти от 11 до 15 лет.

• Необходимость управления.

Ремонт, поиск арендаторов, уплата налогов, юридические вопросы — всё это требует времени и внимания.

• Риски снижения стоимости.

После активного роста возможен спад или «заморозка» цен — особенно при перегреве рынка или спаде спроса.

Что может пойти не так: распространённые риски

Даже 2–3 месяца в году без жильцов могут уменьшить доходность на 20–25%.

• Износ и ремонт.

Через 5–7 лет потребуется косметический ремонт (в среднем 1–1,5 млн ₸), чтобы сохранить привлекательность квартиры для арендаторов.

• Банковские ограничения.

При покупке в ипотеку сдача квартиры может потребовать согласия банка. Без него — риск штрафов или пересмотра условий займа.

• Рост налогов.

Доход от аренды облагается налогом. При изменении ставок чистый доход может снизиться.

• Переоценка доходности.

Многие ожидают окупаемость за 5–7 лет, но на практике срок часто превышает 10 лет — особенно с учётом простоев, налогообложения и дополнительных расходов.

Подсчёт расходов на покупку и обустройство квартиры

Большинство инвесторов не закладывают реальные расходы на ремонт, меблировку и обслуживание, что приводит к завышенным ожиданиям.

Типовая ситуация:
Квартира стоимостью 25 млн ₸ приобретается по ипотечной программе 7-20-25, с первоначальным взносом 7,5 млн ₸ (30%).

Параметры ипотеки:

• Сумма кредита: 17,5 млн ₸
• Ставка: 7% годовых на 10 лет
• Ежемесячный платёж: ~203 000 ₸
• Переплата за весь срок: ~6,88 млн ₸
• Итого по ипотеке: ~31,88 млн ₸

Дополнительные расходы:

• Ремонт и отделка: 4 млн ₸
• Мебель и техника: 3,8 млн ₸
• Общие вложения: ~39,68 млн ₸

Важно: квартира остаётся в залоге у банка до полной выплаты кредита. Если в договоре указано, что сдача в аренду требует согласия банка — его необходимо получить. Без согласования действия могут быть признаны нарушением условий займа.

Окупаемость:сколько должна приносить аренда

Чтобы покрыть все вложения за 10 лет, квартира должна приносить от 330 000 ₸ в месяц.

И это — без учёта налогов, инфляции, тарифов и простоя.

На практике:

• Средняя аренда аналогичной квартиры — 250 000–280 000 ₸
• С учётом расходов и простоев — срок окупаемости может растянуться до 12–15 лет

Когда инвестиция начнёт приносить прибыль

Средняя аренда (квартира 40 м² в Алматы): ~218 000 ₸/мес.

Сценарии:

• Без роста аренды: ~15 лет
• При ежегодном росте аренды на 3–5%: ~11 лет

Рост стоимости жилья:
Если цена квартиры увеличивается на 5% в год, через 11 лет она может стоить около 40,7 млн ₸ — это даст возможность выйти в прибыль при продаже.

Что ещё важно учесть

Косметический ремонт потребуется через 5–7 лет. Актуальный интерьер помогает сдавать дороже. Расход — 1–1,5 млн ₸.

• Простои.

Даже несколько месяцев в году без арендаторов снижают годовой доход.

• Рост затрат.

За 10–11 лет почти неизбежны:

• увеличение коммунальных тарифов,
• рост цен на ремонт и обслуживание,
• издержки на обслуживание (техосмотр, замена техники и пр.)

Налоги.
Доходы от аренды официально облагаются налогом — это нужно учитывать при расчётах чистой доходности.

Чего хочет инвестор — и к чему стоит быть готовым

Инвестор хочет сохранить сбережения, получать стабильный доход и — желательно — не сталкиваться с головной болью. Но в реальности всё сложнее.

Альтернативы: куда ещё можно вложить деньги

1. Банковские депозиты
Доходность: 13–16% годовых
Ликвидность выше: деньги можно снять в любой момент

Минусы:

• При досрочном снятии ставка падает до 1–2%
• Инфляция может «съедать» доход
• В случае банкротства банка выплаты могут быть отложены

2. Фондовый рынок
Потенциальная доходность: 20–30% и выше

Но:

• Нужна экспертиза
• Высокая волатильность (ценовые колебания)
• Реальный риск убытков без подготовки

3. Коммерческая недвижимость

• Доходность выше (до 10–12% годовых)
• Требует значительно больших вложений и профессионального управления

А что с квартирами? Итоги

Плюсы:

• Понятный инструмент
• Материальный актив
• Стабильный рост стоимости
• Доход от аренды возможен сразу после покупки

Минусы:

• Средняя окупаемость — 11–15 лет
• Налоги, амортизация, простои
• Необходимость управления и контроля
• Риски, связанные с ипотекой и законодательством

Вывод: холодная голова вместо иллюзий

Инвестиция в квартиру — это не безрисковый способ быстрого заработка.
Это стратегия с длинным горизонтом, умеренной доходностью и необходимостью вовлечённости.

• Рассчитывайте на 10–15 лет, а не на 3–5
• Заранее учитывайте все траты, простои и инфляционные риски
• И помните: чем выше ваша осведомлённость — тем выше шансы сохранить и приумножить капитал