Летнее возвращение: женская ипотека «Умай» и зелёная ипотека. Кому стоит ждать?

Ипотечный рынок Казахстана в 2026 году снова меняется. После периода паузы и корректировок возвращаются программы, о которых говорили последние два года — женская ипотека «Умай» и Зелёная ипотека.

С одной стороны — социальная инициатива с ограниченным бюджетом и строгим отбором. С другой — тренд на экологичное жильё, который постепенно становится нормой.

Но главный вопрос не в том, когда старт.
А в том — кому действительно стоит ждать до лета эти программы, а кому лучше не откладывать покупку.

Женская ипотека «Умай»: возвращение с обновлёнными условиями

Программа «Умай» впервые стартовала в 2021 году при поддержке Азиатского банка развития. За три года она прошла несколько траншей финансирования:

• 8,4 млрд тенге в 2021 году
• 14 млрд тенге в 2022 году
• 15,6 млрд тенге в 2023 году

После этого программа была приостановлена. Планировалось вернуть её в 2025 году, но запуск перенесли — рынок оказался не готов.

Теперь официально ожидается новый старт — летом 2026 года.

На программы предусмотрен общий транш финансирования от Азиатского банка развития — около 90 млрд тенге, который планируется распределить между ипотекой «Умай» и зелёной ипотекой примерно в равных долях.

С кем работает программа

Оператором программы остаётся Отбасы банк, а финансирование по-прежнему зависит от международных источников, в первую очередь — Азиатского банка развития. Это означает ограниченный бюджет и, как следствие, конкурсный отбор среди участников.

Как только средства от Азиатского банка развития поступят, Отбасы банк откроет приём заявок. Однако готовиться стоит уже сейчас: регулярно пополнять депозит и формировать первоначальный взнос. Дисциплинированные накопления напрямую повышают шансы на одобрение и прохождение отбора.

Как изменится «Умай» в 2026 году: условия ипотеки

В 2026 году программа возвращается с обновлёнными параметрами. Несмотря на то, что финальные условия могут уточняться ближе к запуску, ключевые параметры уже понятны.

Основные условия программы

• Ставка: от ~14,4–15% годовых на старте с последующим снижением до 3,5–5% после накопления половины займа
• Первоначальный взнос: от 15% в регионах и от 20% в крупных городах
• Срок кредита: до 25 лет
• Максимальная сумма займа: до 50 млн тенге

Требования к участницам и параметры покупки

• женщины от 18 до 65 лет
• наличие официального дохода и пенсионных отчислений за последние 6 месяцев
• наличие депозита в Отбасы банке (обязательное условие)

Ключевое изменение 2026 года:
теперь учитывается совокупный доход семьи, и он не должен превышать 1 250 000 тенге в месяц.
Ранее учитывался только доход женщины (с порогом около 640 тыс. тенге), сейчас подход стал более гибким, но с общим лимитом.

Важно: минимального порога дохода нет, однако программа ориентирована на платёжеспособных заёмщиков и проходит через конкурсный отбор.

Какое жильё можно купить по «Умай»

Программа позволяет приобрести:

• квартиру на первичном рынке — как в готовом доме, так и в строящемся (при наличии гарантии КЖК или страхования от застройщика)
• квартиру на вторичном рынке — с годом постройки не ранее 2016 года

Первоначальный взнос и условия финансирования

Размер участия банка зависит от региона:

• Алматы и Астана: банк финансирует до 80% стоимости жилья,
  первоначальный взнос — от 20%
• другие регионы: до 85% финансирования,
  первоначальный взнос — от 15%

Первоначальный взнос оплачивается за счёт собственных средств и должен быть размещён на депозите в Отбасы банке.

Дополнительные условия

• жильё оформляется на участницу программы
• если женщина состоит в браке — недвижимость оформляется как совместное имущество
• допускается привлечение до двух созаёмщиков

Что изменилось по сравнению с прошлым запуском

Если сравнивать с 2021–2023 годами, изменения заметны:

• увеличен максимальный доход участников (расширен круг потенциальных заемщиков)
• увеличен лимит по сумме займа
• усилен акцент на платёжеспособности и отборе
• условия стали более рыночными на старте (ставка выше, чем раньше, но с последующим снижением)

Это означает, что программа стала менее «социальной» и более ориентированной на финансово устойчивых клиентов.

Как проходит отбор

Процесс остаётся многоступенчатым:

• Подача заявки
• Проверка платёжеспособности
• Отбор среди участников
• Подтверждение условий
• Выдача займа

Конкуренция в программе высокая — и даже при наличии стабильного дохода участие не гарантировано.

Это связано с тем, что количество заявок традиционно превышает доступное финансирование в несколько раз. В рамках одного транша банк формирует ограниченный пул участников, поэтому отбор проходит по совокупности факторов, а не по принципу «подал — получил».

Фактически учитывается:

• уровень и стабильность дохода
• размер накоплений на депозите Отбасы банка
• срок накопления (дисциплина клиента)
• кредитная история
• долговая нагрузка

При равных условиях преимущество получают участницы с более высокой финансовой устойчивостью: большим первоначальным взносом, стабильными отчислениями и чистой кредитной историей.

Таким образом, конкурс — это не формальность, а реальный фильтр. Программа отбирает не просто подходящих по базовым требованиям, а наиболее подготовленных финансово заёмщиков.

5 шагов подготовки к ипотеке «Умай»

Подготовка — ключевой фактор успеха. В этой программе выигрывают не те, кто просто подал заявку, а те, кто заранее выстроил финансовую стратегию.

1. Открыть депозит в Отбасы банке

Это обязательное условие участия. Без депозита заявка не рассматривается.

Важно:
депозит нужно не просто открыть, а держать его определённое время. Банк оценивает не только сумму, но и поведение вкладчика.

2. Накопить первоначальный взнос

Минимальный порог — 15–20% от стоимости жилья, и эта сумма должна находиться на депозите.

Ключевой момент:
при отборе учитывается оценочный показатель вкладчика — он зависит от срока накопления и начисленного вознаграждения.

Чем раньше открыт депозит и чем дольше на нём лежат деньги — тем выше шансы пройти конкурс.

Фактически банк отдаёт приоритет:

• депозитам с историей накоплений
• счетам с большим начисленным вознаграждением
• клиентам с регулярными пополнениями

3. Подтвердить доход и проверить пенсионные отчисления

Банк анализирует:

• доход за последние 6 месяцев
• пенсионные отчисления за этот же период

Важно заранее проверить, чтобы:

• доход был официальным
• отчисления поступали регулярно
• не было «провалов» по месяцам

4. Подготовить документы и усилить заявку

На этапе подачи важно, чтобы пакет документов был полный и без ошибок.

Дополнительно можно усилить заявку:

• привлечь до двух созаёмщиков
• использовать пенсионные накопления для первоначального взноса

Это напрямую влияет на итоговую платёжеспособность и вероятность одобрения.

5. Следить за кредитной историей

Даже небольшие просрочки могут повлиять на решение.

Банк оценивает:

• текущую долговую нагрузку
• историю погашений
• наличие проблемных кредитов

Депозит — ключевой фактор одобрения

В этой системе депозит — не формальность, а основной критерий отбора.

Банк обращает внимание на:

• срок, сколько открыт депозит
• регулярность пополнений
• сумму накоплений
• размер начисленного вознаграждения

Чем дольше и стабильнее копится депозит, тем выше шанс пройти конкурс.

Именно поэтому банк рекомендует открывать счёт заранее — за несколько месяцев или даже лет до подачи заявки.

Первоначальный взнос и его роль

Минимальный первоначальный взнос составляет 15–20%, и он должен находиться именно на депозите в Отбасы банке.

Важно:
при конкурсном отборе учитывается не только сумма, но и «история» этих денег.

Приоритет получают:

• депозиты с длительным сроком накопления
• счета с более высоким вознаграждением
• клиенты с дисциплинированными пополнениями

Как оценивается платёжеспособность

Отбасы банк анализирует финансовую устойчивость заёмщика:

• доход за последние 6 месяцев
• пенсионные отчисления за этот же период
• кредитную историю
• текущую долговую нагрузку

Поэтому важно заранее проверить:

• есть ли стабильный официальный доход
• поступают ли регулярные пенсионные отчисления
• нет ли просрочек по кредитам

Дополнительные возможности

Чтобы усилить заявку, можно:

• привлечь до двух созаёмщиков
• использовать пенсионные накопления
• увеличить размер первоначального взноса

Кому подходит «Умай»

Если убрать маркетинг, программа подходит далеко не всем.

Лучше всего она работает для:

• женщин с официальным стабильным доходом
• тех, у кого уже есть накопления
• тех, кто готов ждать и участвовать в отборе
• тех, у кого уже есть жильё и стоит задача улучшения условий и приобретения второй или третьей квартиры

Да, это важный момент:
на практике программа часто доступнее тем, кто уже финансово устойчив, а не тем, кто только начинает.

Кому не стоит ждать «Умай»

Реалистично оценивать свои шансы важно заранее.

Программа может быть не самым эффективным вариантом, если:

• нет стабильного дохода
• есть проблемы с кредитной историей
• нет готовности проходить конкурсный отбор
• жильё нужно в короткие сроки

Важно уточнить:
формально отсутствие накоплений не запрещает участие — депозит в Отбасы банке можно открыть и без значительной суммы.

Однако на практике всё работает иначе.

В условиях конкурсного отбора банк отдаёт приоритет:

• участницам с уже сформированными накоплениями
• депозитам с историей и начисленным вознаграждением
• клиентам с регулярными пополнениями

Поэтому чем раньше открыт депозит и начато накопление, тем выше вероятность пройти отбор.

Если депозит открыт «в последний момент» и без накоплений, шансы на одобрение будут значительно ниже.

Плюсы программы «Умай»:

• Гибкие условия участия. Можно подавать заявку даже при наличии другого жилья, если целью является улучшение условий проживания.

• Возможность привлечь созаёмщика. Это повышает шансы на одобрение кредита и позволяет увеличить его сумму, что особенно важно для пенсионеров.

• Низкий первоначальный взнос. 15% в регионах и 20% в Алматы и Астане — один из самых доступных порогов на рынке.

• Заём до 50 млн тг — это выше, чем у "Наурыз" или "7-20-25", где можно взять кредит до 30 млн тг

• Доступен выбор в новостройках и вторичном жилье — но не ранее 2016 г

Минусы программы «Умай»:

• Ограниченный бюджет программы
  Финансирование распределяется траншами, а количество участников ограничено. Это означает, что заявок будет значительно больше, чем доступных мест.
• Высокий конкурс и строгий отбор
  Даже при соответствии базовым требованиям участие не гарантировано. Банк отбирает наиболее финансово подготовленных участников — с устойчивым доходом, накоплениями и качественной кредитной историей.
• Жёсткие требования к доходу
  В 2026 году учитывается совокупный доход семьи, и он не должен превышать 1,25 млн тенге в месяц. При превышении этого порога участие невозможно.
• Ограничения по занятости
  Программа недоступна:
  - женщинам без официального дохода
  - при отсутствии пенсионных отчислений за последние 6 месяцев
  - в том числе в большинстве случаев — в период декретного отпуска
• Высокая ставка на старте
  На первом этапе действует ставка около 14,4%, и только после накопления 50% от суммы займа (половины стоимости жилья) она снижается до 3,5–5%.
  Это означает более высокую финансовую нагрузку в первые годы.
• Накопления не обязательны, но критически важны
  Формально можно участвовать без длительных накоплений. Однако в условиях конкурсного отбора банк отдаёт приоритет:
  - депозитам с историей
  - счетам с начисленным вознаграждением
  - клиентам с регулярными пополнениями
  Поэтому при «свежем» депозите без накоплений шансы на одобрение существенно ниже.

Зелёная ипотека: тренд, который только начинается

Если «Умай» — это социальная история, то Зелёная ипотека от Отбасы банка — это уже про будущее рынка.

Программа действует с 2023 года и продолжает развиваться в 2026.

Факты:

• 1825 займов с момента запуска
• 46,1 млрд тенге выдано
• только в 2025 году — 570 займов на 14,7 млрд тенге

Что такое Зелёная ипотека Отбасы банка

Это ипотека на жильё, которое соответствует экологическим стандартам, так называемое «зеленое строительство».

Ключевой момент:
Отбасы банк финансирует только сертифицированные объекты.

Какие стандарты используются

В Казахстане применяются:

• национальный стандарт ӨМІР
• российский ГОСТ Р
• международные BREEAM и LEED

Такие дома:

• энергоэффективны
• дают экономию на коммунальных платежах
• создают более здоровую окружающую среду внутри и вокруг жилого комплекса

Что такое сертификат ӨМІР

Это казахстанский стандарт «зеленого строительства».

Он подтверждает, что объект:

• соответствует требованиям энергоэффективности
• безопасен для среды
• построен с учётом современных норм

Первым объектом с таким сертификатом стал ЖК ArunaCity в Астане.

Какие объекты подходят под Зелёную ипотеку Отбасы банка

Важно:

• только новостройки с экологическим сертификатом ӨМІР, ГОСТ Р, BREEAM и LEED
• ежегодно по программе Зеленая ипотека в список входят около 8–10 ЖК

Примечание: Жителям экологичных ЖК разрешается делать ремонт только с соблюдением стандартов энергоэффективности.

Условия и преимущества зелёной ипотеки

Зелёная ипотека в Казахстане — это не просто про «экологичность», а про конкретные финансовые условия и требования к объекту.

Основные условия программы

• Ставка: ниже стандартной ипотечной (в среднем от ~12–13% с возможными льготными условиями в зависимости от категории)
• Первоначальный взнос: от 20%
• Срок: до 25 лет
• Тип жилья: только объекты, прошедшие экологическую сертификацию

Важно:
ключевое ограничение — выбор жилья. Подходят только ЖК с «зелёным» сертификатом.

Требования к объекту

Банк финансирует только те проекты, которые соответствуют стандартам:

• национальный стандарт ӨМІР
• международные BREEAM и LEED
• другие подтверждённые системы энергоэффективности

Это означает, что дом:

• потребляет меньше энергии
• снижает нагрузку на коммунальные сети
• соответствует современным требованиям к экологии и качеству строительства

Льготы для отдельных категорий

Для социально уязвимых категорий, включая людей с инвалидностью, могут действовать:

• сниженные процентные ставки
• более гибкие условия по первоначальному взносу
• приоритет при рассмотрении заявок

(конкретные параметры могут отличаться в зависимости от программы и года запуска)

Плюсы Зелёной ипотеки

• Сниженная ставка по сравнению с рынком.
  Даже разница в несколько процентов даёт ощутимую экономию на длительном сроке.
• Экономия на коммунальных расходах.
  Энергоэффективные технологии снижают затраты на отопление, электричество и воду.
• Более ликвидное жильё.
  Квартиры в сертифицированных ЖК востребованы на рынке и легче продаются.
• Устойчивость цены и потенциал перепродажи.
  Жильё с «зелёным» сертификатом медленнее теряет в цене и в долгосрочной перспективе может показывать лучшую динамику стоимости за счёт растущего спроса на качественные и энергоэффективные дома.
• Качество среды проживания.
  Такие дома изначально проектируются с учётом комфорта: вентиляция, освещение, материалы — всё влияет на уровень жизни.

Минусы

• Сильно ограниченный выбор ЖК
• Более высокая стоимость таких объектов
• Не во всех городах Казахстана имеются предложения по ипотечной программе

«Зеленое строительство» в Казахстане: что происходит

В стране уже сформирован отдельный рынок:

• Работает Казахстанский совет (KazGBC) по зелёному строительству, — некоммерческое объединение юридических лиц, созданное в 2014 году с целью продвижения принципов устойчивого и энергоэффективного строительства в Республике Казахстан.
  KazGBC - разработчик казахстанской системы экологической оценки зданий OMIR, методологии зеленого строительства адаптированной к местному климату, рынку и законодательству с учетом международного подхода, рекомендованного Всемирным Советом по зеленому строительству WorldGBC.
• Ведётся реестр «зелёных» объектов
• Ежегодно появляются новые экологичные проекты

С 2026 года вводится важное изменение:
обязательная проверка зданий на энергоэффективность. Это означает, что экологичные стандарты в новостройках постепенно станут нормой.

Плюсы и минусы «Зеленого строительства»

Плюсы

• экономия ресурсов
• более качественная среда проживания
• долгосрочная ликвидность
• поддержка со стороны государства

Минусы

• более высокая стоимость на старте
• пока еще ограниченный рынок
• необходимость сертификации

Итог: кому стоит ждать «Умай»

Ждать программу стоит, если вы заранее понимаете её механику и реально соответствуете условиям отбора.

Программа подойдёт, если:

• есть стабильный официальный доход и пенсионные отчисления за последние 6 месяцев
• совокупный доход семьи не превышает 1,25 млн тенге в месяц
• есть открытый депозит в Отбасы банке (желательно с историей накоплений и начисленным вознаграждением)
• сформирован или формируется первоначальный взнос (15–20%)
• есть готовность пройти конкурсный отбор и ждать запуска

Важно понимать:
накопления формально не обязательны, но в условиях конкурса именно они становятся решающим фактором. Банк отдаёт приоритет участницам с депозитами, которые открыты заранее и регулярно пополняются.

Также стоит учитывать финансовую нагрузку:
в первые годы действует ставка около 14,4%, и только после накопления 50% от суммы займа она снижается до 3,5–5%.

Программа не подойдёт:

• при отсутствии официального дохода
• при отсутствии пенсионных отчислений
• в большинстве случаев — в период декретного отпуска
• если жильё нужно в короткие сроки

Во всех этих сценариях ожидание «Умай» может не дать результата.

В таком случае разумнее рассмотреть альтернативные решения уже сейчас.

Зелёная ипотека

Стоит присмотреться, если:

• рассматривается новостройка с экологической сертификацией и энергоэффективными решениями
• есть желание жить в более здоровой и безопасной среде
• важно поддерживать устойчивое и экологичное строительство
• не пугают расходы на экологичный ремонт
• есть готовность доплатить за качество и долгосрочную выгоду

Главный вывод

Рынок ипотеки в Казахстане больше не универсальный.

Каждая программа — это инструмент под конкретную задачу.

• «Умай» — доступна только женщинам, и через строгие критерии отбора (но при этом учитывается общий доход семьи и можно брать 2 созаемщиков)
• Зелёная ипотека — про качество жилья и долгосрочную выгоду, но с очень ограниченным количеством доступных новостроек

И ключевой момент:

ожидание имеет смысл только тогда, когда вы точно понимаете, что подходите под условия. В случае с женской ипотекой Умай желательно рекомендуется уже сейчас открыть депозит в Отбасы банке, чтоб начислялось вознаграждение. Это поможет увеличить шанс на одобрение ипотеки.

Во всех остальных случаях рынок на текущий предлагает альтернативные решения, доступные для большинства казахстанцев.

Ознакомиться с актуальными ипотечными программами на 2026 год для жителей Казахстана можно в прошлом материале.