Налог при продаже недвижимости в Казахстане: что изменится с 2026 года

С 1 января 2026 года вступают в силу обновлённые правила уплаты подоходного налога при продаже недвижимости, которые меняют привычную логику расчёта и сроки владения объектом. Разобраться в этих изменениях заранее особенно важно тем, кто планирует продажу квартиры, дома или инвестиционную сделку в ближайшие годы.

Чтобы понять суть изменений, сначала стоит вспомнить, как налог работает сейчас — в 2025 году.

Как рассчитывается налог при продаже жилья до 2026 года

При продаже недвижимости физическим лицом доходом считается разница между ценой покупки и ценой продажи. Именно с этой суммы уплачивается индивидуальный подоходный налог по ставке 10 процентов. В расчёт берётся только прибыль, а не вся сумма сделки.

Такой порядок действует для большинства сделок, однако в законодательстве предусмотрены исключения.

Когда налог при продаже можно не платить?

По действующим правилам освобождение от уплаты ИПН применяется, если объект недвижимости находился во владении более одного года. В этом случае доход от продажи налогом не облагается.

При этом для автомобилей и иного движимого имущества срок владения значения не имеет — налог рассчитывается в любом случае.

Как уплачивается налог

Доход от продажи недвижимости отражается в декларации физического лица. Налог подлежит уплате в установленный законом срок через электронные сервисы налоговых органов. Для большинства граждан процедура проходит в онлайн-формате и привязана к итогам календарного года.

Далее логично перейти к тому, какие изменения вступят в силу с 2026 года.

Что изменится с 1 января 2026 года

Обновления затрагивают два ключевых параметра: срок владения и ставку налога.

Ранее освобождение от налога применялось при владении недвижимостью более одного года. С 2026 года этот срок увеличивается до двух лет. Это означает, что продажа квартиры или дома в течение первых двух лет после покупки будет чаще приводить к налоговым обязательствам.

Пример расчёта выглядит так:

• Квартира куплена за 30 млн тенге и продана за 35 млн тенге. Доход составляет 5 млн тенге. Эта сумма полностью подпадает под ставку 10 процентов, поэтому налог составит 500 тысяч тенге.
• Если прибыль по сделке превышает 36 млн тенге, применяется дифференцированный расчёт. Например, квартира приобретена за 40 млн тенге и продана за 80 млн тенге. Доход составляет 40 млн тенге. Из них 36 млн тенге облагаются по ставке 10 процентов — налог составит 3,6 млн тенге. Оставшиеся 4 млн тенге облагаются по ставке 15 процентов — ещё 600 тысяч тенге. Общая сумма налога в таком случае составит 4,2 млн тенге.

Повышенная ставка рассчитывается только с суммы превышения установленного порога, а не с общей прибыли по сделке. Такой механизм делает налог более чувствительным к крупным инвестиционным операциям.

Кого затронут новые правила

Важно учитывать происхождение недвижимости и дату её приобретения.

• Если квартира получена в наследство, базой для расчёта дохода становится оценочная или подтверждённая стоимость на момент получения права собственности. При продаже разница между этой суммой и ценой сделки считается доходом
• При самостоятельном строительстве дома учитываются документально подтверждённые затраты на строительство. Разница между итоговой стоимостью и ценой продажи формирует налогооблагаемый доход
• В случае дарения за основу берётся стоимость объекта на момент оформления дара

Ключевой момент — дата покупки недвижимости:

Обновлённые правила налогообложения применяются только к объектам, приобретённым после 1 января 2026 года. Это означает, что для жилья, купленного ранее (до 1 января 2026 г), действует прежний порядок расчёта срока владения. Например, если квартира была приобретена в 2025 году и продана в 2026 году, для освобождения от налога по-прежнему достаточно одного года владения, даже несмотря на то, что сделка продажи происходит уже после вступления новых правил в силу.

На какие объекты распространяются изменения

Обновлённые нормы действуют в отношении:

• квартир и жилых домов
• земельных участков
• дач
• гаражей
• парковочных мест
• кладовых
• объектов личного подсобного хозяйства

Особый случай: долевое строительство и переуступка

При операциях с долями участия в жилищном строительстве применяется отдельный порядок. Для освобождения от налога срок владения долей составляет 3 года. После регистрации права собственности на объект срок сокращается до 2 лет. Такое различие связано с юридическим статусом объекта и моментом возникновения права собственности.

Кому особенно важно учитывать изменения

Повышенное внимание к новым правилам потребуется:

• инвесторам, ориентированным на перепродажу недвижимости
• продавцам, планирующим сделку в первые два года владения
• покупателям новостроек и долей в строительстве

Для этих категорий налоговая нагрузка становится важным элементом финансового расчёта.

Вывод

С 2026 года правила налогообложения при продаже недвижимости требуют более осознанного подхода к сделкам. Для продавца это означает одно: срок владения и цена входа в объект становятся ключевыми факторами финансового результата.

При покупке жилья важно заранее понимать, через какой период планируется продажа и как налог повлияет на итоговую прибыль. В ряде случаев разумнее отложить сделку на несколько месяцев или лет, чтобы сократить налоговую нагрузку, а иногда — сразу заложить её в расчёт и цену продажи.

Такой подход позволяет принимать взвешенные решения и избегать неожиданных расходов при выходе из сделки.